Ипотека за рубежом для иностранцев: обзор условий и возможностей

Дополнительные затраты

Всем кто хочет оформить ипотеку в Германии нужно знать о дополнительных расходах, кроме уплаты оговоренной суммы с процентами. На самом первом месте стоит налог на недвижимость, так как только после его внесения заемщика впишут в подземельную книгу (Grundbuchauszug).

Величина ставки налога от стоимости недвижимости может быть разной. Все зависит о того, где расположен объект. Например, в Саксонии это 3,5%, а в Северной Рейн-Фестафилии – 6,5% (самый максимальный). Причем выплатить его должен и покупатель и продавец.

Еще заемщику придется потратиться на:

1. Переоформления права собственности – 0,5% – 1% от стоимости недвижимости.
2. Нотариальные услуги – 1,5% – 3%.
3. Комиссионные для риелтора – 3% – 6% (иногда покупатель и продавец делят это сумму пополам). Если объект недвижимости недорогой, то платится фиксированная ставка – 1,5 ты. – 5 тыс. евро.
4. Остальные расходы, в которые входит регистрация, оформление выписки из подземельной книги, обслуживание счета в банке (150 евро в год).

Кроме этого, есть еще и затраты на само оформление ипотеки:

1. Оформление – 1%.
2. Проведение независимой оценки – от 1 до 2 тыс. евро.
3. Аудит объекта – 0,5% – 1,5% от ценника объекта.

Перечень документов при оформлении кредита в Германии в 2020 году

Заявка на ипотечный кредит от нерезидентов Германии рассматривается при предоставлении следующих документов:

1. Документ, удостоверяющий личность (заграничный паспорт).
2. Справка о регистрации на территории Германии.
3. Выписка об уровне заработка за последние 12 месяцев.
4. Отчет об оценке выбранного недвижимого объекта.
5. Документация на приобретаемое жилье (жилищный устав и выписка из подземельной книги).

Предоставить выписку об уровне заработка за год нужно, потому что у кредитора нет возможности отследить кредитный рейтинг заемщика. Для немцев это требование совершенно обычное, а вот для россиян нет, так как в РФ принято подавать справку о доходе за 3 – 6 предыдущих месяцев.

Далее, в случае одобрения заявки, открывается новый счет для перечисления средств и подписывается кредитный договор.

Кстати, прямо сейчас узнайте, какой картой выгоднее платить в Европе в 2020 году

В стандартный перечень необходимых документов входит:

1. паспорт и его ксерокопии;
2. заполненная заявка;
3. различные справки с места работы;
4. декларация о доходах из налоговых органов;
5. свидетельство о праве собственности на залоговое имущество, если оно имеется;
6. документ, подтверждающий вид на жительство;

Также важно учитывать, что для всех документов должны быть сделаны копии

Особенности потребительского кредита

Данный вид кредита под невысокие проценты получить гораздо проще, чем ипотечный. Для этого нужно обратиться за границей в один из банков, собрав пакет документов. Главное, что должен сделать иностранец – доказать собственную платежеспособность. В противном случае никто кредит не выдаст. Немаловажным аспектом является и наличие поручительства. Получить его можно в одной из больших компаний или корпораций, кредитном или финансовом учреждении.

Получить потребительский кредит помогают консалтинговые компании. Их услуги обходятся дорого, но это капиталовложение окупается очень быстро. Сотрудники таких фирм не просто помогают получить клиенту деньги, но и ведут переговоры с банком, решают юридические вопросы.

Помимо того, что в Европе существуют низкие ставки на кредитование, есть и другие существенные нюансы, которые надо учитывать иностранцам. К ним относятся следующие факторы:

• стабильность экономики;
• высокие макроэкономические показатели;
• уровень доходов заемщиков;
• отношение людей к деньгам и финансовым обязательствам.

Если в странах бывшего Советского Союза население старается всячески избегать кредитования, то в большей части европейских государств такая черта в менталитете отсутствует.

Люди рассматривают возможность получения ипотеки и потребительского кредита, как возможность решить жилищный вопрос, приобрести нужные вещи в дом, средства передвижения. И не считают, что получение займа в банке является чем-то рискованным или позорным. Одновременно люди открывают несколько кредитов как краткосрочных потребительского характера, так и длительных на 25–30 лет.

Расходы, заработная плата и процентные ставки на примере Испании

Главным препятствием на пути к кредитованию для иностранцев в странах Европы является отсутствие доказательств их платежеспособности. Решить такую проблему можно несколькими способами:

• Во-первых, устроиться на официальную работу, которая позволит получить кредит в банке.
• Во-вторых, занятие предпринимательством и предоставление рабочих мест гражданам той страны, где компания зарегистрирована и работает. Этот вариант считается самым оптимальным, поскольку человек платит налоги в бюджет страны, зарплату сотрудникам. Соответственно, такой иностранец считается платежеспособным.
• В-третьих, заняться бизнесом.
• В-четвертых, открытие счета в банке, который человек рассматривает, как потенциального кредитора.
• В-пятых, можно купить ценные бумаги или акции, которые станут залоговым имуществом в банке.
• В-шестых, в стране проживания стоит найти консалтинговую компанию, которая специализируется на оформлении кредитов в зарубежных банках.

Смотрите видео об условиях потребительского кредитования в Германии.

Если воспользоваться одним из указанных способов, то шанс получить кредит увеличится в несколько раз. Только для иностранных клиентов банки Европы поднимают кредитные ставки, но лишь на 1-2, максимум 3%.

Как оформить ипотеку и сколько это будет стоить

Все банки Германии дают ипотечный кредит как гражданам страны, так и представителям других стран, но с рядом необходимых условий. Кроме того, если для граждан Германии ставки составляют 1–2%, то для иностранцев они будут выше, в среднем от 3% годовых. Каждый кандидат на получение займа в этой стране рассматривается в индивидуальном порядке. В первую очередь банки начинают проверять его кредитную историю и платежеспособность. По законам Германии потенциальному заемщику необходимо зарабатывать столько, чтобы на оплату ипотеки уходило не более трети от его общего ежемесячного дохода. Большую роль играет наличие первоначального взноса, сумма сделки и ликвидность самой недвижимости. Заемщик должен внести первоначальный взнос для иностранных покупателей, как правило, это 40–50% от стоимости объекта.  

Обычно, если иностранец хочет оформить ипотеку в Германии в первый раз, то банк с большой вероятностью профинансирует не более 50% стоимости недвижимости. Вообще в Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила можно найти только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять 80%, но только для резидентов. Если иностранец не работает в этой стране, то максимум, на что он может рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, но в реальности обычно речь идет о половине цены объекта.

Но в том случае, если у него уже есть собственность в этой стране и в истории фигурирует, что иностранец уже успел погасить хотя бы один ипотечный кредит в Германии, то тогда уже можно рассчитывать на финансирование в размере 60-70% от стоимости объекта

Также важно понимать, что немецкую ипотеку охотнее всего утверждают состоятельным клиентам на объекты стоимостью от 300 000 евро, поэтому чем дешевле недвижимость, тем сложнее получить на нее кредит

Как правило, банк предоставляет ипотечный заем на срок от 5 до 30 лет, но здесь важно понимать, что к окончанию срока кредитования возраст заявителя не должен превышать 65 лет. Что касается нижней планки по возрасту, то это 21 год

Плавающая ставка в среднем составляет 3-4,5% годовых, тогда как фиксированная может превышать 5% годовых. Что касается выплат, то, как и во многих странах, они должны покрывать не более 35% дохода заемщика за месяц. Процедура оформления ипотечного кредита обычно занимает около месяца и расходы, которые уйдут на нее, включая дополнительные затраты на нотариуса при заключении договора на покупку, составят около 1% от суммы займа. Но для начала оформления получения кредита у покупателя обычно должно быть около 40% от стоимости объекта.

Как гражданину Германии, так и иностранцу, для получения кредита необходимо предоставить в банк подтверждение наличия средств и регулярного высокого дохода. Для граждан стран, не входящих в состав Евросоюза, кредит выдается при предоставлении вида на жительство с неограниченным действием, подтверждения рабочего места с высоким доходом на территории Германии, и документов. Подтверждающих его высокую кредитоспособность. В некоторых случаях длительное проживание на территории Германии более 10 лет также играет большую роль.

Как для резидента, так и для нерезидента страны действует спекулятивный налог: в течении 10 лет после покупки продажа недвижимости облагается налогом в размере 30 %, после 10 лет – уже нет. Покупателю недвижимости в Германии через ипотеку также полезно будет знать, что у него снизится размер подоходного налог, благодаря тому, что расходы по процентам будут вычитаться из дохода инвестора, что, в свою очередь, снизит размер налога.

Особенности оформления ипотеки в Германии: требования, документы, нюансы

При оценке заемщиков-нерезидентов на ипотеку немецких банки руководствуются принципом минимизации рисков невозврата. Каждая заявка рассматривается индивидуально, а условия кредитования формируются на основании целого ряда факторов:

Немецкие банки не устанавливают возрастные ограничения в силу того, что в Германии принято заключение кредитных договоров на короткий промежуток времени. Срок ипотеки составляет в среднем 5-15 лет, но часто договор подписывается на 1-5 лет, в течение которых действуют принятые условия. По истечении этого срока заемщик может продолжить выплачивать кредит на новых, установленных банком условиях, либо перезаключить его с другим банком.

Для тех, кто получает доход за пределами Евросоюза, список документов для рассмотрения заявки включает следующее:

• загранпаспорт;
• документ о месте постоянной регистрации, паспорт страны, где оформлено гражданство;
• документы о доходах (помимо справки 2-НДФЛ банк запрашивает письмо от работодателя, где указаны должность и доход заемщика);
• документы о кредитной истории (отчеты БКИ, банковские выписки, кредитные договоры);
• банковская выписка со счета, где размещен первоначальный взнос;
• документы на приобретаемый объект (включая договор аренды, если жилье покупается вместе с действующими квартиросъемщиками).

Документы для оформления ипотеки

Перед походом в немецкий банк для оформления ипотеки стоит собрать и подготовить следующий пакет документов:

1. Оригинал и ксерокопию паспорта.
2. Анкету (ее можно скачать на официальном сайте банка, в котором собираетесь брать кредит).

Примерный список:

1. Справка о налогах на доходы физических лиц (НДФЛ) в течение года, которая является подтверждением доходов заемщика. Если же ипотека оформляется на юридическое лицо, то понадобится отчетность организации за год.
2. Документы на покупаемую недвижимость: выписка из поземельной книги, жилищный устав, фотографии с описанием планируемой покупки жилья.
3. Если недвижимость сдается в аренду, необходимо предоставить договор аренды.
4. Выписка с банковского счета, которая докажет, что имеются средства для первоначального взноса на покупку.
5. Документ, указывающий стоимость объекта, от независимых экспертов.

Как только пакет документов собран, можно отправляться в банк, чтобы подать их и оговорить сроки и проценты выплат.

Удалённая сделка

Недвижимость в Германии можно приобрести без визита в страну. Для проведения сделки покупатель оформляет нотариальную доверенность на представителя, например агента, или специальное согласие на совершение конкретной сделки от его имени (Genehmigung). Этот документ готовят у нотариуса в родной стране, затем апостилируют и переводят на немецкий язык. Оригинал отправляют в Германию почтой или курьерской службой.

Читайте подробнее о дистанционных сделках

• Рынок не ждёт: как дистанционно совершить сделку с недвижимостью в Германии?
• Удалённая покупка недвижимости в Германии. Кейсы для инвестиций

Налоги и дополнительные расходы при покупке недвижимости в Германии

Налог на покупку недвижимости

Обязательным условием внесения нового собственника в поземельную книгу является уплата налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer). Размер налога варьируется в зависимости от региона. Например, в Берлине он сейчас составляет 6%.

За уплату этого налога отвечают солидарно покупатель и продавец. В большинстве случаев в договоре указывается, что все сопутствующие расходы по оформлению сделки несёт покупатель.

Обязательным условием внесения нового собственника в поземельную книгу является уплата налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer)

Продавец оплачивает расходы, связанные с удалением обременений, зарегистрированных в поземельной книге, а также расходы по дополнительному заверению договора (Nachgenehmigung), если он не смог присутствовать на основном заверении (Beurkundung).

К расходам со стороны покупателя относятся: налог на приобретение недвижимости, нотариальные услуги, издержки на переоформление прав собственности, комиссия маклера.

Ставки налога на покупку недвижимости в Германии в 2020 году

Федеральная земля	Налоговая ставка
Берлин	6,0%
Бранденбург	6,5%
Баден-Вюртемберг	5,0%
Бремен	5,0%
Гамбург	4,5%
Нижняя Саксония	5,0%
Северный Рейн – Вестфалия	6,5%
Рейнланд-Пфальц	5,0%
Саар	6,5%
Саксония-Анхальт	5,0%
Шлезвиг-Гольштейн	6,5%
Тюрингия	6,5%
Бавария	3,5%
Гессен	6,0%
Мекленбург – Передняя Померания	6,0%
Саксония	3,5%

Оплата услуг нотариуса

Нотариальные расходы рассчитываются по специальной таблице, в соответствии с которой взимается определённая сумма за каждую операцию. В среднем получается порядка 1,5% от рыночной цены, но если стоимость недвижимости низкая, то гонорар нотариуса может быть и выше – около 2-3%. И наоборот, при покупке дорогих объектов процент ниже среднего.

Расходы на регистрацию нового собственника

Расходы на регистрацию прав собственности в поземельной книге составляют в среднем 0,5% или до 1,0%, если стоимость недвижимости низкая.

Комиссия риелтора

Комиссия маклера составляет в среднем от 3 до 6% + НДС, и платит её в большинстве случаев покупатель.

Иногда комиссия или её часть взимается с продавца и включена в стоимость недвижимости.

По более дешёвым объектам маклеры иногда самостоятельно устанавливают фиксированную сумму комиссионного вознаграждения.

Ипотека в Германии

Иностранцы могут рассчитывать на ипотеку в немецких банках. Но в этом случае вырастут затраты: за рассмотрение кредита ставка в среднем 1% от цены объекта.

С иностранными заёмщиками работают многие немецкие банки, например:

Типичные условия предоставления кредитов в Германии

Ставка для кредита на 30 лет	2,79%
Ставка для кредита на 15 лет	2,23%
Ставка для кредита на 5 лет и менее	3,12%

Обзор ситуации на рынке недвижимости Германии

Ранее ожидалось, что многолетний бум на немецком жилищном рынке закончится из-за снижения доходов населения, роста безработицы и ослабления экономики. Но в третьем квартале 2020-го дома и квартиры в стране подорожали на 7,8% за год, согласно данным Федерального статистического ведомства, а по версии портала Global Property Guide – на 12,4%.

Доходность же от аренды в мегаполисах последние несколько лет падает. По итогам третьего квартала 2020 года в центре Берлина она составляет 2,99% годовых до вычета налогов, во Франкфурте – 3,70%, в Мюнхене – 2,86%.

• Ограничений на покупку недвижимости в Германии для россиян и граждан стран СНГ нет. Если собственность оформляется на юридическое лицо, потребуется документ из Торговой палаты (Handelskammer), который подтверждает законность деятельности компании.
• Покупка недвижимости предоставляет право на шенгенскую мультивизу с правом пребывания в стране до 90 дней в полугодие или до 180 дней в год. Но не является основанием для оформления ВНЖ.
• Ключевое звено сделки, которое обеспечивает её чистоту и безопасность, – нотариус. Без него не проводится ни одна транзакция.
• Стандартная процедура покупки занимает в Германии два – четыре месяца.

Ипотека для иностранцев: условия, сроки и ставки

Кредитные учреждения ФРГ с большим удовольствием открывают кредиты иностранцам. В роли заемщика могут с одинаковым успехом выступать:

• Физические лица;
• Юридические лица.

Проще оформляются договора на суммы свыше 100 000 долларов. Для многих кажется странным, но в немецких банках получить крупный кредит гораздо легче, чем небольшой. Это объясняется определением платежеспособности клиента – человек со стабильно высоким заработком будет выгодным клиентом, который оформит в ипотеку престижную недвижимость.

В первый раз кредитоваться в Германии сложнее, чем в последующие. Помимо стандартного пакета бумаг с заемщика попросят увеличить первоначальный взнос до 50% от стоимости жилья. В последующем размер взноса снизится до 20%, а в зависимости от суммы сделки может быть и вовсе сведен к нулю.

На этапе переговоров с банком заемщик может увеличить первоначальную сумму на 20-30%. На такие изменения банк идет охотно, параллельно снижая ставку по ипотечному займу.

Срок жилищного кредита в Германии обычно рассчитывается пятилетиями, но официально минимальная граница установлена на отметке в 3 года. Максимальным будет срок в 30 лет. Иностранцы, берущие деньги на покупку жилья в кредит, должны знать, что на расчет ставки срок ипотечного договора влияет в первую очередь – на каждые 5 лет накидывается 0,5%. Чаще всего договор заключается на 10-15 лет. Это — оптимальный для Европы период погашения займа.

Требований к потенциальному заемщику у немецких банков немало, но наиболее часто выдвигают следующие:

1. Наличие действующего счета в одном из финансовых учреждений ФРГ – он должен быть открыт не позднее 2 лет до подачи заявки на кредит и регулярно пополняться.
2. К возрасту заемщика — на момент заключения договора клиент банка должен достичь 21 года, а на дату погашения ипотеки быть не старше 65 лет.
3. Подтверждение доходов – от ФЛ требуется справка о доходах за 6 месяцев, а от ЮЛ выписки со счетов за 2 прошедших года.
4. Подготовка справок о размере ежемесячных обязательных платежей.

Если заемщик уже имеет кредитные или алиментные обязательства, то должен документально доказать, что регулярно проводит платежи. Исходя из этой информации, банк выявляет процент от дохода, который будет вместе с ипотекой уходить на обязательные транши. По закону они не должны превышать 35% от всех доходов, включая средства, полученные от сдачи в аренду недвижимости.

Финансовые учреждения Германии берут в расчет только доходы, полученные на территории их страны. При оформлении жилищного кредита заработки иностранца на родине не принимаются в качестве доказательства платежеспособности. Поэтому ФЛ должны иметь стабильный доход от работы по найму, а ЮЛ быть зарегистрированными в ФРГ и тут же вести свою основную деятельность.

Требования банка к клиенту

Некоторые организации в обязательные требования включат наличие открытого счета, которому уже более 2 лет. При этом на счет на протяжении всего срока клиент должен вносить денежные средства. Это поможет оценить платежеспособность заемщика при решении на выдачу кредита.

Несколько минимальных требований, которые клиенты должны выполнить перед подачей заявки на получение ипотеки:

• возраст должен быть в пределах от 21 года до 65;
• получить займ может как юридическое лицо, так и физическое;
• документы, которые подтверждают доходы клиента на территории Германии. Также учитывается доход от сдачи недвижимости в аренду;
• если есть официальное трудоустройство, то обязательно показать документы, которые это подтверждают: справка о доходах за последних полгода. Если же клиент оформлен как предприниматель, то нужна выписка по всем банковским счетам за последних 2 года;
• документы, которые подтверждают расходы (выплата кредитных обязательств, алименты и другие платежи). Банк требует, чтобы вместе с выплатой кредита у клиента уходило не больше 35% от его ежемесячного дохода.

Условия ипотеки в Германии для россиян строгие, будет учитываться множество факторов, среди которых занимаемая должность, годовой доход, кредитная история и имеющееся имущество. Есть шансы получить более низкую ставку и увеличить максимальный срок выплаты, вот только это не всегда выгодно с точки зрения переплаты.

Как погашается ипотека в Германии

Фиксированная ипотека – самый популярный способ погашения долга, который легко просчитать на несколько лет вперед. Выплаты производятся следующим образом:

1. Суммарный годовой платеж – Rate.
2. Банковские процентные ставки, составляющие часть суммарного годового платежа – Zinsen.
3. Тело ипотеки, которое составляет вторую часть суммарного годового платежа – Tilgung.

Зная сумму годового платежа и разделив ее на 12 частей, можно узнать размер ежемесячного платежа, который будет все время одинаковым.

Если потенциальный заемщик уверен в своей платежеспособности в ближайшем и далеком будущем, то он может в ипотечный договор добавить пункт Sondertilgung-Möglichkeiten, который будет означать, что один раз в 12 месяцев он будет выплачивать банку от 3% до 7% от величины ипотеки.

Немецкие банковские учреждения неохотно дают согласие на досрочное погашение задолженности по ипотеке. Но тем не менее это можно сделать при настойчивом подходе.

Дополнительные затраты

Всем кто хочет оформить ипотеку в Германии нужно знать о дополнительных расходах, кроме уплаты оговоренной суммы с процентами. На самом первом месте стоит налог на недвижимость, так как только после его внесения заемщика впишут в подземельную книгу (Grundbuchauszug).

Величина ставки налога от стоимости недвижимости может быть разной. Все зависит о того, где расположен объект. Например, в Саксонии это 3,5%, а в Северной Рейн-Фестафилии – 6,5% (самый максимальный). Причем выплатить его должен и покупатель и продавец.

Еще заемщику придется потратиться на:

1. Переоформления права собственности – 0,5% – 1% от стоимости недвижимости.
2. Нотариальные услуги – 1,5% – 3%.
3. Комиссионные для риелтора – 3% – 6% (иногда покупатель и продавец делят это сумму пополам). Если объект недвижимости недорогой, то платится фиксированная ставка – 1,5 ты. – 5 тыс. евро.
4. Остальные расходы, в которые входит регистрация, оформление выписки из подземельной книги, обслуживание счета в банке (150 евро в год).

Кроме этого, есть еще и затраты на само оформление ипотеки:

1. Оформление – 1%.
2. Проведение независимой оценки – от 1 до 2 тыс. евро.
3. Аудит объекта – 0,5% – 1,5% от ценника объекта.

Разброс цен на недвижимость в Германии велик: они растут в направлении с востока страны на запад. Самое дорогое жилье в Баварии, в Мюнхене: от 4 тысяч евро за квадратный метр. Стоимость жилой площади в новостроях Берлина стартует с 2500 евро за метр. Цены на недвижимость вторичного жилого фонда начинаются от 1500 евро.

Ежегодный прирост цен и арендных ставок на недвижимость в Германии составляет от 4 до 6 и от 2 до 3 % соответственно, в зависимости от федеральной земли.

Приобретение жилья или коммерческих помещений требует наличия довольно солидной суммы. Немецкие банки готовы предложить ипотечный кредит не только гражданам ФРГ, но и нерезидентам страны: всю сумму целиком для покупки уже построенной недвижимости или несколькими траншами – в случае приобретения недостроенного здания, по мере его строительства.

Всем, кто собирается приобрести дом в кредит в Германии, следует учитывать необходимость помимо оговоренной цены понести и дополнительные расходы. Прежде всего новый владелец должен быть внесенным в поземельную книгу (Grundbuchauszug). Для этого необходимо уплатить налог на недвижимость.

Кроме этого, покупатель оплачивает:

• переоформление права на собственность — от 0,5 до 1 % от суммы покупки;
• услуги нотариуса — от 1,5 до 3 %;
• комиссию маклера/риэлтора — от 3 до 6 % (иногда совместно с продавцом). Недорогие объекты оплачиваются по фиксированным ставкам от 1500 до 5 тысяч евро;
• другие расходы (на регистрацию, оформление выписок из поземельной книги, обслуживание банковского счета в 150 евро в год).

Оформление ипотечного кредита также влечет дополнительные затраты:

• 1 % от суммы кредита (за оформление);
• оплата независимой оценки объекта – 1–2 тысячи евро;
• Due Diligence (аудит объекта) — от 0,5 до 1,5 % от его стоимости.

Правила оформления покупки жилья в Германии

Подписание договора о приобретении недвижимости

Алгоритм действий для инвестора не отличается сложностью. Специалисты рекомендуют выполнить ряд определенных действий, которые снизят риск обмана и допущения ошибок при оформлении сделки в Германии:

1. Продавец и покупатель договариваются о стоимости объекта. В качестве продавца может выступать риелтор или маклер. Покупателю стоит оценить заявленную сумму сделки с точки зрения экспертов, возможно, заказать оценку квартиры или дома у другого агента.
2. Открывают счет в банке. Для этого привлекают проверенного нотариуса, который сопроводит сделку от начала до конца.
3. Составляют договор купли/продажи. Договор делают минимум в 2 вариантах: для покупателя и продавца.
4. Договор обсуждают с нотариусом. При необходимости или несогласии сторон, вносят нужные и допустимые законом изменения, дополнения. Каждое дополнение и изменение оформляют отдельным листом (вложением или приложением к договору).
5. Подтверждают или открывают счет для приобретения недвижимости.
6. Обращаются к нотариусу для засвидетельствования акта купли/продажи. После проверки документов нотариус вносит информацию о новом собственнике в Поземельную книгу.

На этом сделка завершена, инвестор становится правообладателем жилья, получает документы на руки.

Предложения от банков Германии

Сравним предложения разных банковский учреждений по ипотечному кредиту. Условия равные: 100 000 евро сроком на 10 лет. Самые выгодные условия предлагает Immo-finanzcheck со ставкой кредита в 0,92%. Расчет сделан на основе принятых условий, они могут увеличиваться или уменьшаться в зависимости от личной ситуации и изменений условий.

Таблица. 5. Ипотека в банках ФРГ – чистая сумма 100000 евро на 10 лет

Банки		Годовая процентная ставка, в%	Фиксированная ставка заимствования, в %	Оценка (ежемесячное погашение), евро
Immo-finanzcheck		0,92	0,92	243,33
Comdirect bank		1,11	1.10	259,17
Allianz		1,27	1,26	272,5
ING		1,47	1,43	289,17

Требования банков к заёмщикам

Потенциальный заёмщик и объект кредитования должны соответствовать определённым критериям.

Главная задача соискателя кредита – подтвердить платёжеспособность (финансовое благополучие, стабильная работа, высокая зарплата и легальность источника дохода).

Среди обязательных требований:

• наличие счёта в банке, на который регулярно поступают средства в течение как минимум двух последних лет;
• наличие денежных средств на первоначальный взнос;
• возраст – от 21 до 65 лет;
• подтверждение доходов (для физических лиц это справки о доходах за последние полгода, зарплатный лист с места работы, от предпринимателей – выписки о движении денежных средств по счетам за два последних года);
• отсутствие плохой кредитной истории.

Екатерина Демидова
генеральный директор
Dem Group GmbH

Кредит на покупку недвижимости в Германии может получить человек, постоянно живущий, например, в России. При этом надо выполнить три условия.
1. Представить справку из банка о наличии собственного капитала в размере 50% стоимости объекта.
2. Представить справку о доходах – у идеального заёмщика зарплата должна превышать €2 тыс. в месяц.
3. На покупаемую недвижимость должен быть заключён договор аренды – к сожалению, купить в кредит квартиру для личного проживания человеку, не живущему в Германии и не имеющему дохода на территории страны, сейчас нереально.

Определить размер доступного кредита и ежемесячный платёж помогут немецкие ипотечные калькуляторы:

Получение ипотеки шаг за шагом

Взять ипотеку в Германии могут лица, проживающие и работающие на ее территории. Пошагово оформление кредита включает в себя такие шаги, как:

1. Анализ предложений от банков.
2. Сбор и подготовка документации.
3. Открытие счета в банке и его пополнение.
4. Заключение договора.

Разберем каждый пункт подробнее.

Анализ предложений

Для поиска оптимального варианта клиенту рекомендуется проанализировать и изучить не менее 5-10 кредитных учреждений и условия предлагаемых ими ипотечных программ для нерезидентов.

При анализе следует учесть, что большинство банков ФРГ выдают ипотечные займы в форме аннуитетного займа на 5, 10, 15 лет, ставки по которым кодифицируются. Каждые 5 лет проценты обычно увеличиваются на 0,5 п.п.

Здесь важно учесть предложенную банком изначальную ставку за первый год  кредитования (Zincen), годовую ставку погашения тела займа (Tilgung) и общую сумму ежемесячного платежа (Rate), а также возможность досрочного погашения тела кредита (Soldentilgung). Для лучшего понимания предстоящих выплат и обслуживания кредита лучше проконсультироваться с менеджером банка и воспользоваться кредитным калькулятором

Для лучшего понимания предстоящих выплат и обслуживания кредита лучше проконсультироваться с менеджером банка и воспользоваться кредитным калькулятором.

Что касается предложений по недвижимости, то найти интересующий объект для покупки можно через специализированные фирмы, агентства, интернет-сайты или частные объявления. С их помощью можно выбрать и купить:

• дом на семью (коттедж);
• дом на две семьи (с соседями);
• дом в ряд;
• отдельную квартиру в собственности (включая квартиры в новостройках);
• старинный дом.

К числу популярных банков, работающих с российскими заемщиками, относятся Commerzbank, Sparkasse, Deutsche Bank, Райффайзенбанк, Фольксбанк и другие.

Подготовка документов

Заранее потребуется подготовить следующий комплект бумаг:

• действующие заграничный и российский паспорта;
• заявление-анкету;
• банковскую выписку о наличии капитала для оплаты первого взноса с отражением операций по движению средств;
• документы, подтверждающие получение стабильного дохода (минимум за последний год);
• документы на покупаемое жилье (выписку из поземельной книги, жилищный устав);
• отчет об оценке недвижимости (если заказывается у независимых экспертов).

Собранный пакет документов нужно предоставить в выбранный банк для рассмотрения ипотечной заявки.

Открытие счета в банке и его пополнение

Счет в немецком банке россиянин может открыть только при личном присутствии. Подобной услуги в удаленном доступе для иностранцев в Германии нет. Сама операция осуществляется при предъявлении заграничного и российского паспортов, а также документа, подтверждающего право находиться на территории страны и регистрации.

Счет открывается в евро после подписания договора. Пополнить его можно сразу же в день открытия (до 10 тысяч евро единоразово в сутки). Управлять счетом можно через личный кабинет интернет-банкинга.

Заключение договора

Перед получением кредита на жилье покупатель и продавец жилья заключают договор купли-продажи, который удостоверяется нотариусом. Сразу после его подписания нотариус подает заявку в Поземельный суд на предварительную регистрацию покупателя в качестве нового собственника.

Затем, после того, как все условия кредитования будут согласованы, стороны заключают договор об ипотеке. Данный документ обязательно должен содержать параметры выдаваемого кредита (сумму, срок, величину процентной ставки), информацию о покупаемом объекте недвижимости, порядок выплаты займа и его обслуживании, условия прекращения заключенного договора, права и обязанности сторон, реквизиты.

Ипотечный договор и обременение на недвижимость регистрируются в поземельной книге.