Квартиры с арендаторами

Налоги и дополнительные расходы при покупке недвижимости в Германии

Налог на покупку недвижимости

Обязательным условием внесения нового собственника в поземельную книгу является уплата налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer). Размер налога варьируется в зависимости от региона. Например, в Берлине он сейчас составляет 6%.

За уплату этого налога отвечают солидарно покупатель и продавец. В большинстве случаев в договоре указывается, что все сопутствующие расходы по оформлению сделки несёт покупатель.

Обязательным условием внесения нового собственника в поземельную книгу является уплата налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer)

Продавец оплачивает расходы, связанные с удалением обременений, зарегистрированных в поземельной книге, а также расходы по дополнительному заверению договора (Nachgenehmigung), если он не смог присутствовать на основном заверении (Beurkundung).

К расходам со стороны покупателя относятся: налог на приобретение недвижимости, нотариальные услуги, издержки на переоформление прав собственности, комиссия маклера.

Ставки налога на покупку недвижимости в Германии в 2020 году

Почему выгодно покупать квартиры в Германии

Германия имеет одну из самых стабильных экономик в Европе, поэтому всегда привлекает эмигрантов. Численность крупных городов все время растет, а спрос на недвижимость постоянно превышает предложение. Это влияет и на рост цен на рынке, которые за последние семь лет выросли вдвое. Арендная стоимость с 2015 года выросла на 50%, в Берлине и Мюнхене – до 70%. Инвесторы, которые вложились в немецкую недвижимость тогда, сегодня могут продать ее в два раза дороже, получив практически 100%-ную прибыль. И это, если не считать аренды.

Сдавать квартиру в Мюнхене можно за 1000-2000 евро в месяц, тем самым обеспечив себе стабильный пассивных доход.

Обязательства нового собственника

Помимо прав, на новоиспеченного владельца недвижимости в Германии возлагаются и обязанности. В первую очередь это касается уплаты налога на собственность, который необходимо платить один раз в год. Также это относится к ЖКХ и сборам управляющим компаниям. В отношении сборов и налогов немцы крайне щепетильны, и малейшее запоздание в оплате может обернуться серьезным штрафом. Со злостными неплательщиками здесь поступают еще более строго – после ряда предупреждений и при отсутствии возможности взыскания задолженности с владельца, в один прекрасный момент недвижимость просто уйдет с молотка на аукционе.

Как купить недвижимость в Германии гражданину России?

Широким спросом пользуется приобретение недвижимости в Германии посредством аукциона. Торги начинаются с цифры, составляющей семьдесят процентов от стоимости, рассчитанной оценщиком. Чтобы принять участие в аукционе, лотом которого служит выбранная квартира или дом, требуется оформить перевод в банке Германии с персонального счёта реквизиты районного суда. Сумма должна составлять не менее десяти процентов от оценочной стоимости.

Имеется возможность покупки жилплощади по ипотечному кредиту. Комиссия составляет три–четыре процента годовых. Приезжие, желающие приобрести недвижимость в Германии, располагают опцией открытия ипотеки в банке ФРГ на сумму не более пятидесяти процентов от полной стоимости жилплощади. Однако этот вариант предполагает владение капиталом в размере не менее ста тысяч евро.

При покупке недвижимости в Германии, стоит учесть побочные затраты:

• При приобретении недвижимости в Германии, нужно будет покрывать налог, составляющих от трёх с половиной до шести с половиной процентов от стоимости предмета сделки. Размер процента напрямую зависит от принадлежности недвижимости к той или иной федеральной территории.
• Один раз в год взимается налог на собственность, составляющий от 0.98 до 2.84 процента от оценочной стоимости объекта.
• Нельзя не упомянуть существующий налог на сдачу жилого помещения в долгосрочную аренду. Его объём зависит от годовой прибыли собственника и колеблется между четырнадцатью и сорока двумя процентами при доходах от восьми тысяч до двухсот пятидесяти тысяч евро в течение года. Но есть немаловажный нюанс, который не может не радовать: расходы вычитаются из указанной суммы при списании налога, поэтому при поручении составления отчётов квалифицированному специалисту можно значительно сэкономить на вполне законных основаниях.
• Если купить квартиру в Германии, пять с половиной процентов от основного вида прямых налогов нужно перечислять на сбор налога солидарности, направленного на финансирование менее развитых земель.

Все налоги, оплаченные на немецкой территории, в Российской Федерации не требуют вторичной оплаты.

Насколько дорого жить в Германии?

Поиск недвижимости в Германии

Поиск объекта чаще всего осуществляется удаленно при помощи интернет-ресурсов. Лучше всего искать недвижимость на немецких сайтах, так как русскоязычные ресурсы чаще всего создаются российскими риелторскими компаниями, которые берут за свою работу значительно больше, чем немецкие маклеры

Важно понимать, что стоимость недвижимости напрямую зависит от района. Например, в небольшой деревушке Баварии можно купить домик и за 7000 евро, это будет отличным решением для личного приобретения в качестве дачи или места, где можно остановиться в путешествии, но рентабельность такой покупки будет низкой

Также важно обращать внимание на район самого города, его благополучие и население. В Германии за последние несколько лет стали образовываться гетто, населенные мигрантами. Продать такую недвижимость впоследствии будет непросто

Лучше всего иметь в ФРГ знакомых, которые могли бы подсказать самые лучшие районы

Продать такую недвижимость впоследствии будет непросто. Лучше всего иметь в ФРГ знакомых, которые могли бы подсказать самые лучшие районы.

В отличие от России, Украины и Беларуси, стоимость недвижимости в столице Германии не самая высокая. Наиболее дорогие квартиры в Мюнхене и Франкфурте.

Соглашение о бронировании или предварительный договор

Если вы стремитесь к покупке недвижимости через брокера ( маклера ), теперь вы можете заключить договор бронирования или сразу предварительный договор. Различие двух способов показано ниже –

Соглашение о бронировании :

Брокер соглашается не предлагать недвижимость в течение согласованного периода времени другим заитерессованым клиентам.

Предварительный договор :

 Обе стороны обязаны заключить договор купли-продажи. В договоре уже перечислены все существенные пункты договора купли-продажи. Кроме того, может быть согласован пункт, который предъявляет претензии на возмещение ущерба, если одна из сторон расторгает договор. Нотариальное заверение предварительного договора не требуется законом, но должно быть выполнено.

Брокер ( маклер ) не может взимать плату за предварительный договор или соглашение о бронировании, так как он может потерять свою брокерскую комиссию ( в Германии у немецких маклеров она составляет в зависимости от региона от 3,57 до 7,14 % ). Однако за нотариальное заверение могут взиматься расходы. Кто их тогда возьмет, следует уточнить заранее.

Составляющие арендной платы

При подборе вариантов надо иметь в виду, что указываемая в объявлении сумма – это «холодная» арендная плата, то есть стоимость квартиры без учёта коммунальных платежей. Квартплата – это не единственная статья расхода арендатора, кроме неё еще есть вода горячая и холодная, вывоз мусора, отопление.

Деньги за съём и коммуналку вместе составляют «тёплую» аренду. Но и это ещё не всё. Отдельно платят за пользование:

•         газом;
•         электричеством;
•         интернетом;
•         городским телефоном.

И прибавить к этому обязательный ежемесячный немецкий налог на телевидение и радио (€17.50).

Залог – необходимая составляющая арендной платы и хороших отношений владельца жилья и съёмщика. Эта сумма выплачивается хозяину при вселении и впоследствии либо используется (частично или полностью) для компенсации материального ущерба, если такой будет причинён, либо возвращается. Независимо от срока проживания сумма залога не может превышать трёхкратный размер месячной квартплаты.

На стоимость квартплаты не влияет наличие или отсутствие мебели в арендуемом помещении. Дело в том, что в этой стране не любят пользоваться чужой мебелью – исключение кратковременное проживания. А при длительном съёме немцы предпочитают квартиру с голыми стенами (за исключением кухонного оборудования и встроенной техники), чтобы обставить её новой мебелью по своему вкусу.

Иностранец может без проблем арендовать нужное жильё в Германии, при необходимости обращаясь к специалистам из агентств по недвижимости. Перед тем, как начать искать квартиру или комнату, лучше изучить законы страны, касающиеся аренды. Съёмное жильё в любом случае выгоднее приобретения недвижимости и лучше, чем проживание в отелях. Если у вас есть опыт проживания в арендованном жилье в Германии, расскажите о ваших впечатлениях на Travel247.

Если бы вы снимали жильё в Германии, что бы вы выбрали?
Самый дешёвый вариант, пока не заработаю денег 0%

Комнату в квартире – дешевле и веселее 0%

Отдельную небольшую квартиру 100%

Поселился бы в общежитии, на что-то большее нет денег 0%

Я останавливаюсь ненадолго, поэтому подыскал бы хорошее жильё на этот срок 0%

Понадобилась бы большая квартира или дом, потому что у меня семья и дети 0%

Хорошее просторное жильё на длительный срок, хозяева предоставляют скидку при длительной аренде 0%
Проголосовало: 3

Яндекс Новости

Google Новости

Просмотр объектов

Без наличия доверенного лица в Германии, которому можно было бы реально доверить процесс просмотра жилья, потребуется личное присутствие. А без знания местного законодательства и немецкого языка, все же стоит обратиться к риелтору. Помощь представителя покупателя сложно будет переоценить, так как он:

• Выполнит оценку места расположения объекта.
• Сможет оценить соотношение реальной и фактической стоимости недвижимости.
• Предварительно оценит состоянии недвижимости.
• Сможет указать на недостатки.
• Будет вести переговоры с продавцом.

Несмотря на устоявшееся мнение про педантичный немецкий менталитет, разного рода мошенничество тут случается также часто, как и в Москве. Только немцы пользуются своими законами, и их незнанием иностранцами. Например, если недвижимость сдавалась в аренду и арендаторы проживали в ней более пяти лет, то выселить их новых владелец сможет не ранее, чем через полгода. А если среди арендаторов есть несовершеннолетние дети – этот срок может быть увеличен до девяти месяцев.

Многие маклерские конторы предоставляют перед осуществление сделки оценщика – специалиста, который выявит все технические недостатки недвижимости.

Просмотры в Германии проводятся исключительно по будням с 10 и до 17 часов. Поэтому чтобы посмотреть с десяток квартир, придется потратить не один день. Многие риелторы могут попросить предъявить выписку со счета, чтобы убедиться, что потенциальный покупатель действительно располагает средствами для покупки. Такую же просьбу могут озвучить и потенциальные продавцы перед просмотром. В немецком обществе это считается нормой, особенно, если покупатель – иностранец.

Некоторые собственники или посредники могут предлагать платные просмотры, но таких лучше избегать.

Залог

Для того что бы снять квартиру в Германии, требуется внести залог. У меня он составлял под 600 евро. Jobcenter  может заплатить залог за вас. Но потом эти деньги будут высчитывать с вашего пособия. У меня к примеру, Jobcenter заплатил за меня этот залог и позже каждый месяц на протяжении года не доплачивал мне 44 евро с пособия в счет погашения залога, который они заплатили за меня. Своего рода кредит, долг без процентов. Позже, когда вы будете переезжать, ваш арендодатель должен вернуть данный залог. Обо всем этом написано в вашем Mietvertrag. Внимательно читайте что там написано и не ставьте подписи на документах не зная за что вы подписываетесь. Если не понимаете, найдите кто понимает или переводчика. Так как в контрактах на квартиру тоже могут быть свои подводные камни. К примеру в моем контракте стоит пункт что я не имею право никого принимать у себя дома. В противном случае моментальное выселение и невыплата залога.  Был момент когда этот пункт в договоре мне сильно доставил неудобства.

Благодарю за внимание, проявленное к данной публикации. Если возникнут вопросы — пишите

Будем искать решения.

Что нужно знать о недвижимости в Германии

На немецком рынке недвижимости изменение цен всегда соответствует изменению роста доходов, из-за чего его можно назвать стабильным. Поэтому многих владельцев недвижимости привлекает перспектива сдачи своих домов и квартир с доходом 4-7 годовых процентов. Эта сумма может показаться небольшой, но доход этот постоянный и гарантированный. Правильно оформленный договор аренды сводит риски к нулю, как для хозяина жилья, так и у арендатора.

Второй момент, способствующий большей привлекательности данного бизнеса – это очень гуманная ипотека в Германии:

•         немецкие граждане – 0,8-2%;
•         иностранные инвесторы – 3-5%.

Стоимость недвижимости существенно различается в зависимости от региона. Самое дорогое жильё на юге и западе Германии и в следующих городах:

•         Берлин;
•         Гамбург;
•         Дюссельдорф;
•         Мюнхен;
•         Франкфурт-на-Майне;
•         Штутгарт.

В восточной Германии (бывшая ГДР) 1 м2 стоит не более €1500 (Дрезден и другие города), на западе же – в среднем €500. Поэтому покупать жилплощадь выгоднее на востоке страны.

Сколько стоит посуточная аренда жилья? Снять квартиру на сутки обойдётся до €100 в сутки. При этом сумма залога составляет около €200, и она возвращается по окончании срока аренды, если жилью не нанесён никакой ущерб.

Что нужно делать после заключения договора об аренде? Съёмщик обязан пойти в Управление по делам граждан (Bürgeramt) и зарегистрироваться там, после чего данный адрес проживания сообщается в Иммиграционное бюро.

Какое условие необходимо для вселения в коммунальную квартиру (аренды одной комнаты)? Помимо договора с владельцем, необходимо согласие других арендаторов, уже проживающих в остальных комнатах квартиры. Как правило, для достижения взаимопонимания достаточно собраться вместе и побеседовать, чтобы выяснить сложившиеся правила проживания.

Квартиры в Германии продаются сразу с арендаторами

Связано это с тем, что граждане страны часто переезжают с места на место, в том числе и между городами.

Ещё одна причина кроется в дороговизне недвижимости. Потенциальных покупателей сдерживает постоянный рост стоимости жилья. К примеру, в столице с 2010 года цены выросли более чем в два раза.

Многоквартирный дом в спальном районе Берлина

Арендные ставки, напротив, растут не так быстро. В частности, в Берлине, где в 2020 году государство искусственно заморозило цены на аренду:

• парламент Берлина утвердил заморозку арендной платы;
• это сократило количество доступного жилья на 40–60%;
• высший суд Германии объявил заморозку незаконной. 

Кроме того, квартиросъёмщик серьёзно защищён законом. Так, владелец не может расторгнуть договор аренды до окончания его действия или без доказательств того, что недвижимость нужна ему для личного проживания. Собственник не имеет права выселять арендатора, даже если продаёт объект. Недвижимость зачастую продают вместе со съёмщиком – то есть договор аренды просто переводят на нового владельца.

Также хозяин квартиры не может повышать аренду по своему желанию – периодичность и лимит повышения прописаны в законе. Делать это можно не чаще чем раз в 15 месяцев и не более чем на 20%. В некоторых регионах (Берлин, часть Баварии, Гамбург и другие), где на рынке сильный дефицит, только на 15%.

А ещё собственник не может приходить в квартиру и открывать её своим ключом без ведома и разрешения арендатора.

Оплата сделки

Оплата сделки – довольно сложная процедура, которая может выполняться несколькими способами. Можно провести оплату через местный банк – для этого потребуется открыть счет в евро, затем пополнить его наличными или банковским переводом из России. Перевозить крупные суммы наличными редко кто соглашается, так как это, во-первых, небезопасно, а во-вторых, придется заплатить пошлину за ввоз средств. Банковский перевод из России потребует возвращения на родину с оригиналом договора, переведенным на русский язык. Перевод нужно будет заверить уже у местного нотариуса, после чего обратиться в банк с заявкой на перевод средств на свой европейский счет.

Можно также оформить перевод сразу на счет продавца, но безопаснее всего переводить средства на трастовый фонд нотариуса. Средства «подвисают» на этом счету, продавцу поступает соответствующее уведомление, а покупатель получает право собственности и договор вступает в силу. Лишь после этого средства переводятся на счет продавца. Таким образом, нотариус выступает в роли гаранта безопасной сделки.

В Германии предусмотрена возможность продажи кредитного имущества, а также недвижимости с задолженностью по ЖКХ. Суммы задолженности закладываются в стоимость объекта.

Аренда и стоимость жилья в Германии

Аренда жилья в Германии для немцев обычное дело. Права тут у квартиросъемщиков вполне приличные и поэтому снимать квартиру в Германии порой удобнее чем иметь собственную квартиру или дом, тем более на первое время. К примеру, многие немцы ищут работу в других городах и быть мобильным это дополнительный шаг к успеху. Ведь собственную квартиру не оставить. А так, отказались от съемной квартиры и переехали в новый город и арендовали новую квартиру в Германии. Перевезти мебель в Германии также не составит проблем. Множество служб помогут вам за небольшую плату перевезти мебель с одного уголка страны в другую.

Стоимость жилья в Германии зависит от выбранного города проживания. К примеру снять квартиру в Мюнхене будет разы дороже, чем к примеру вы снимете квартиру в пригороде. Я к примеру живу возле Мюнхена, час езды. Моя плата за квартиру составляет 233 евро в месяц. В Мюнхене я бы платил наверняка около 1000 евро, а то и все 2000 евро. Большие города в Германии требуют больше расходов на недвижимость.

Рынок жилья Германии имеет большое разнообразие. Вы можете найти не только квартиры, но и дом. Множество агентств помогут вам быстро найти квартиру в Германии. 

Снять жилье в Германии а также найти социальное жилье в Германии вам помогут множество сайтов в интернете. Достаточно указать необходимые параметры и вам выпадет огромный список предложений. Ниже я предоставлю вам парочку проверенных временем сайтов, которые готовы предложить вам массу вариантов:

Данные сайты помогут вам быстро и своевременно найти съемное жилье в Германии а также узнать цены на жилье в Германии. Еще быстрее вам помогут найти квартиру местные газеты. В которых каждую неделю появляются новые предложения на жилье в Германии.

Жилая недвижимость в Германии: вопросы и ответы

Заключение договора об аренде жилья в Германии требует внимания и ответственного отношения к процедуре. При этом часто возникают вопросы, на которые следует найти ответы еще до подписания документа.

Почему арендодатель требует Kaution, что это такое и каков его размер?

В договоре об аренде квартиры отдельным пунктом прописывают залог за квартиру, или Kaution, который передается владельцу жилья на весь срок проживания арендатора в квартире. Максимальный размер залога – тройной размер месячной аренды. Если квартира снята по 500 евро в месяц, то размер Kaution составит 1500 евро. Этот залог является гарантией того, что в случае поломки или нанесения ущерба жилью хозяин получит компенсацию.

После окончания срока аренды и выезде арендатора вся сумма полностью или ее часть возвращается квартиронаймачу. Если же квартире был нанесен серьезный ущерб или арендатор расторг договор раньше оговоренного срока, деньги ему не возвращаются.

Залог вносится на отдельный счет (Mietkautionskonto) под обычный процент, и если квартирант «задержится» лет на 20-30, то деньги обесценятся. Другой вариант – деньги вносятся на счет квартиранта, а банковская книжка передается собственнику квартиры.

Правда ли, что немецкие квартиры часто сдаются без мебели?

Да, это так. Немцы не любят старые, тем более чужие мебель, поэтому жилье на длительный срок предпочитают арендовать без лишних мебели, а потом покупают или перевозят свои собственные. Исключение составляет только кухонное оборудование (оно может быть встроенным), поэтому, если оно новое, следует оговорить стоимость его покупки или аренды.

Старое кухонное оборудование передается, как правило, бесплатно.

Другое дело, если речь идет про краткосрочную аренду – на несколько дней или месяц-два. Здесь уже без мебели не обойтись, и аренда квартиры включает все необходимое для проживания.

Обязательно ли заключать договор об аренде квартиры?

Арендные договоры имеют целью защитить интересы как квартиросъемщика, так и арендодателя. Когда речь идет о длительной аренде, то необходимость заключения договора вопросов не вызывает. Когда же речь заходит об кратковременную аренду квартиры на несколько дней, недель и месяцев (до года), то по обоюдному согласию договор может не заключаться: среди немецких граждан тоже есть желающие сэкономить и не платить налоги при сдаче в аренду своей недвижимости.

Можно ли арендовать квартиру в Германии на несколько дней?

Можно. Сдача жилья в краткосрочную аренду в крупных городах или туристических центрах Германии превратилась в выгодный бизнес, который приносит до 15% прибыли. Много иностранцев, которые не любят жить в отелях, предпочитают снимать квартиры на 1-2 суток. Но за домашний комфорт им придется заплатить: в зависимости от района и типа квартиры оплата может составлять от 40 до 100 евро за сутки (при этом необходим залог около 200 евро).

Нечестным украинцам с венгерскими паспортами будет несдобровать

Безвиз Украина может получить еще и с Японией

Иммиграция в Финляндию

Мэр Ниццы заявил, что не примет в город афганских беженцев

Иммиграция в Польшу

Як отримати вид на проживання в Австралії

Пересечение границы Польши на автомобиле: правила и требования к транспорту

В ЕС решили немного подзаработать на тех, кто путешествует по безвизу

Обзор рынка жилой недвижимости в Германии

Новостройки в Берлине

В соответствии с отчетом Центрального комитета по недвижимости страны, немецкий рынок переживает кризис. Во многих крупных городах цена жилья постоянно поднималась и по оценкам экспертов некоторые объекты значительно переоценены. Это привело к тому, что рынок недвижимости «просядет», а значит, появилась возможность купить жилье в Германии дешевле средней стоимости.

Что касается квартир, домов в регионах, цены также сначала снизятся, а через 1-2 года резко вырастут. Подробное изучение рынка поможет найти оптимальный вариант и купить жилье по сходной стоимости.

• Основной спрос сохранился на дома и квартиры малой площади. Такие объекты быстрее арендуют, причем на долгий срок, а за счет малой стоимости, они окупаются через короткое время.
• В среднем стоимость квартиры на окраине городов доходит до 45 000 евро. Учитывая ежегодное обновление предложений (компании сдают в год до 300000 новых объектов малой площади), цена малогабаритных квартир останется стабильной или покажет небольшой рост.
• Еще один плюс в пользу покупки жилья в Германии – банки охотно кредитуют инвесторов, желающих приобрести недвижимость малого формата в районах с недостаточной инфраструктурой.

Вопрос эксперту
Выдают ли иностранцам кредиты в банке на покупку квартиры в Германии?

Да. Законодательство страны допускает получение кредита иностранцем на приобретение жилья. Сначала потенциальный инвестор выбирает финансовое учреждение, уведомляет сотрудников банка о желании взять кредит, представляет запрошенные документы и черновой вариант договора купли-продажи. После этого банк дает письменное согласие о выдаче кредита и оформляет договор о праве на собственность. Договор подписывают между банком и заемщиком – это нужно для подтверждения равных прав на приобретенную недвижимость. После этого инвестор оплачивает покупку средствами банка и выплачивает ипотеку по составленному графику.

В Германии есть жилые районы (и даже целые острова), отказавшиеся от машин

Жилой район Вобан, пригород Фрайбурга

Жилой район был построен в 2006 году и изначально спроектирован для жизни без машин. В нём вообще нет парковочных мест. Основной вид транспорта – велосипед. С центром Фрайбурга район соединяет трамвайная линия.

70% живущих в Вобане семей не имеют автомобилей, 57% жителей перед переездом сюда продали их. Многие арендуют машины совместно.

Побережье на острове Бальтрум

Бальтрум – самый маленький из шести Восточно-Фризских островов: 5 км в длину, 1,5 км в ширину. Жители и туристы передвигаются здесь пешком, на велосипедах или конных повозках. Интересно, что ни одна улица на острове не имеет названия – домам дают номера в хронологическом порядке в зависимости от даты строительства. Йюст тоже полностью избавлен от автомобилей.  

Резюме: это надо запомнить

— Ограничений на покупку недвижимости в Германии для россиян и граждан стран СНГ нет. В случае, если собственность оформляется на юридическое лицо, потребуется документ из Торговой Палаты (Handelskammer), который подтверждает законность деятельности компании.

— Покупка недвижимости в стране предоставляет право на шенгенскую мультивизу с правом пребывания в стране до 90 дней в полугодии или до 180 дней в году. Но приобретение собственности не является основанием для оформления ВНЖ.

— Ключевое звено сделки, которое обеспечивает ее чистоту и безопасность, — нотариус. Без него не проводится ни одна транзакция.

Что даёт недвижимость в Германии?

Приобретение недвижимости в Германии имеет множество неоспоримых плюсов. Помещение можно приобрести не только с целью дальнейшего проживания, но и в качестве капиталовложения: аренда гарантировано обеспечит автоматизированный доход. В перспективе жилплощадь может пригодится во время командировок или в качестве жилья для детей, если они захотят поступать в университеты Германии.

Стоимость апартаментов в крупнейших туристических центрах Германии всё ещё является более доступной относительно цен на жилплощадь в Российской Федерации, в частности в столице. Без особых усилий найдётся однокомнатная квартира, которую можно купить всего за 20 тысяч евро с учётом расходов на услуги риелтора.

Наличие жилплощади в ФРГ наделяет собственника рядом привилегий: помимо беспрепятственного получения шенгена на срок до 180 дней, есть шанс обзавестись видом на жительство.

Удалённая сделка

Недвижимость в Германии можно приобрести без визита в страну. Для проведения сделки покупатель оформляет нотариальную доверенность на представителя, например агента, или специальное согласие на совершение конкретной сделки от его имени (Genehmigung). Этот документ готовят у нотариуса в родной стране, затем апостилируют и переводят на немецкий язык. Оригинал отправляют в Германию почтой или курьерской службой.

Читайте подробнее о дистанционных сделках

• Рынок не ждёт: как дистанционно совершить сделку с недвижимостью в Германии?
• Удалённая покупка недвижимости в Германии. Кейсы для инвестиций

Налоги и дополнительные расходы при покупке недвижимости в Германии

Налог на покупку недвижимости

Обязательным условием внесения нового собственника в поземельную книгу является уплата налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer). Размер налога варьируется в зависимости от региона. Например, в Берлине он сейчас составляет 6%.

За уплату этого налога отвечают солидарно покупатель и продавец. В большинстве случаев в договоре указывается, что все сопутствующие расходы по оформлению сделки несёт покупатель.

Обязательным условием внесения нового собственника в поземельную книгу является уплата налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer)

Продавец оплачивает расходы, связанные с удалением обременений, зарегистрированных в поземельной книге, а также расходы по дополнительному заверению договора (Nachgenehmigung), если он не смог присутствовать на основном заверении (Beurkundung).

К расходам со стороны покупателя относятся: налог на приобретение недвижимости, нотариальные услуги, издержки на переоформление прав собственности, комиссия маклера.

Ставки налога на покупку недвижимости в Германии в 2020 году

Федеральная земля	Налоговая ставка
Берлин	6,0%
Бранденбург	6,5%
Баден-Вюртемберг	5,0%
Бремен	5,0%
Гамбург	4,5%
Нижняя Саксония	5,0%
Северный Рейн – Вестфалия	6,5%
Рейнланд-Пфальц	5,0%
Саар	6,5%
Саксония-Анхальт	5,0%
Шлезвиг-Гольштейн	6,5%
Тюрингия	6,5%
Бавария	3,5%
Гессен	6,0%
Мекленбург – Передняя Померания	6,0%
Саксония	3,5%

Оплата услуг нотариуса

Нотариальные расходы рассчитываются по специальной таблице, в соответствии с которой взимается определённая сумма за каждую операцию. В среднем получается порядка 1,5% от рыночной цены, но если стоимость недвижимости низкая, то гонорар нотариуса может быть и выше – около 2-3%. И наоборот, при покупке дорогих объектов процент ниже среднего.

Расходы на регистрацию нового собственника

Расходы на регистрацию прав собственности в поземельной книге составляют в среднем 0,5% или до 1,0%, если стоимость недвижимости низкая.

Комиссия риелтора

Комиссия маклера составляет в среднем от 3 до 6% + НДС, и платит её в большинстве случаев покупатель.

Иногда комиссия или её часть взимается с продавца и включена в стоимость недвижимости.

По более дешёвым объектам маклеры иногда самостоятельно устанавливают фиксированную сумму комиссионного вознаграждения.

Ипотека в Германии

Иностранцы могут рассчитывать на ипотеку в немецких банках. Но в этом случае вырастут затраты: за рассмотрение кредита ставка в среднем 1% от цены объекта.

С иностранными заёмщиками работают многие немецкие банки, например:

Типичные условия предоставления кредитов в Германии

Ставка для кредита на 30 лет	2,79%
Ставка для кредита на 15 лет	2,23%
Ставка для кредита на 5 лет и менее	3,12%

Обзор ситуации на рынке недвижимости Германии

Ранее ожидалось, что многолетний бум на немецком жилищном рынке закончится из-за снижения доходов населения, роста безработицы и ослабления экономики. Но в третьем квартале 2020-го дома и квартиры в стране подорожали на 7,8% за год, согласно данным Федерального статистического ведомства, а по версии портала Global Property Guide – на 12,4%.

Доходность же от аренды в мегаполисах последние несколько лет падает. По итогам третьего квартала 2020 года в центре Берлина она составляет 2,99% годовых до вычета налогов, во Франкфурте – 3,70%, в Мюнхене – 2,86%.

• Ограничений на покупку недвижимости в Германии для россиян и граждан стран СНГ нет. Если собственность оформляется на юридическое лицо, потребуется документ из Торговой палаты (Handelskammer), который подтверждает законность деятельности компании.
• Покупка недвижимости предоставляет право на шенгенскую мультивизу с правом пребывания в стране до 90 дней в полугодие или до 180 дней в год. Но не является основанием для оформления ВНЖ.
• Ключевое звено сделки, которое обеспечивает её чистоту и безопасность, – нотариус. Без него не проводится ни одна транзакция.
• Стандартная процедура покупки занимает в Германии два – четыре месяца.