Недвижимость берлина. что изменилось за десять лет? спойлер: буквально всё

Цены на недвижимость в Берлине

Колоссальный рост цен – это главная характеристика рынка. С 2010 года жильё в Берлине подорожало на 205%. Отсчётной точкой стала медианная стоимость указанных в объявлениях цен за 2010 год – €1610 за кв. м. В мае 2021-го продавцы просили в среднем €5140.

По сравнению с тем же периодом 2020 года рост медианной цены предложения составил 7%. Это очередное доказательство того, что, вопреки надеждам (блуждавшим в обществе в начале пандемии), жильё в Берлине не подешевело. Новостройки лидируют: медианная цена свежего квадратного метра в апреле достигла €6750.

С рентой дела обстоят не лучше. В феврале 2020 года власти города даже заморозили арендную плату на пять лет, чтобы сдержать стремительный рост ставок. Однако в начале 2021 года решение было отменено судом, что моментально привело к росту средних расценок с €11 до €12 за квадрат в месяц. Аренда новых квартир, как и покупка, стоит дороже: цены здесь достигают €19 за кв. м. 

Строительный кризис

По состоянию на конец 2018 года в Берлине насчитывалось почти 327 тыс. жилых домов – большинство многоэтажные. Всего на рынке имелось 1,95 млн квартир, из которых 1,45 млн сдавались в аренду. Таким образом, 75% жилищного фонда столицы – это арендное жильё, 17,5% заняты собственниками, ещё 7,5% пустуют.  

По подсчётам экспертов, Берлину не хватает 205 тыс. жилых объектов. Острый дефицит испытывают практически все районы города, кроме Марцан-Хеллерсдорфа и Кёпеника, где не помешало бы построить «всего лишь» 3–5 тыс. квартир. Самые серьёзные проблемы с предложением в районе Веддинг, который нуждается в 17,5 тыс. новых объектов. 

Дефицит лишь отчасти вызван ростом населения Берлина: спрос был высоким даже без учёта волн иммиграции. В 2013 году, когда в Берлине было зарегистрировано 3,4 млн жителей, уже не хватало около 88,6 тыс. квартир. А ведь с тех пор город только рос. 

Важнейшая причина дефицита жилья – особенности местного законодательства, которое не позволяет застройщикам нарастить объёмы

Специалисты Guthmann Estate обращают внимание на феномен Milieuschutz – особо охраняемых районов Берлина. Декларируемая цель их создания – защита архитектурного облика города и интересов местных жителей. 

На этих территориях действуют строгие правила строительства и модернизации жилья. Например, запрет на объединение маленьких квартир в одну, пристройку лифтов и балконов, установку тёплых полов и даже проведение дорогостоящего ремонта. Последнее правило ввели, чтобы арендаторы не съезжали из-за повышения ставок, которое обычно происходит после проведения в квартире ремонта. Любые обновления недвижимости в Milieuschutz требуют отдельного согласования с местными властями или коммунами жильцов.

Со временем благие намерения властей города усложнили жизнь и продавцам, и покупателям недвижимости. И если для первых увеличилось только время сделки, то вторым приходится приобретать у органов местного самоуправления право выкупа объекта на защищённых территориях. При этом количество подобных районов продолжает расти не только в Берлине, но и в других городах Германии. 

Дефицит объектов для покупки и аренды

Эти события происходили на фоне заметно снизившегося предложения. В мае 2010 года на рынке было больше 18 тыс. доступных для покупки объектов. А в мае 2020 года – всего 10 240. Дело не только в коронавирусе: количество вакантных вариантов снижалось планомерно, что и привело к заметному росту цен.

Изменилась и структура предложений. За десять лет бюджетный сегмент сошёл на нет: если в мае 2010 года квартиры стоимостью от €0,5 тыс. до €2,5 тыс. за квадрат составляли больше 80% на рынке (15 550), то в марте 2021-го таких объектов было всего 70. Ценовой сегмент от €2,5 тыс. до €5,0 тыс. занял основную долю, а количество элитных вариантов (от €7,5 тыс. за метр) только росло.

Курьёзные последствия дефицита

В конце 2019 года появилось объявление о сдаче в аренду скромной двушки площадью 54 кв. м, расположенной в берлинском районе Шёнеберг в типовом доме 1950-х годов постройки. Владелец не жадничал и запросил всего лишь €550 в месяц, то есть €10 за кв. м. На просмотр этого варианта пришли 1749 (!!!) человек. Образовалась гигантская очередь. Риелтору пришлось запускать желающих группами по 20–30 человек, а затем устраивать конкурс для выбора арендатора.

Ожидания от 2021 года

Лишь немногие страны справились с последствиями пандемии коронавируса так же хорошо, как Германия. К примеру, в апреле немецкая столица вошла в список самых ковид-безопасных городов мира. Это станет залогом дальнейшего восстановления экономики. 

Даже несмотря на небольшое замедление цен из-за пандемии, Берлин не перестал быть привлекательным для инвесторов городом. Состав населения постоянно меняется, новые жители приезжают на место прежних, независимо от уровня цен на аренду и покупку квартир. Парадоксально, но даже меры по ограничению арендных ставок, как считают риелторы Guthmann Estate, имеют положительный эффект. Ведь в Берлине инвесторы уже имеют опыт работы и понимают правила игры, а в других странах им ещё придётся столкнуться с ужесточением условий. 

С риелторами согласны и институциональные инвесторы, которых в сентябре 2020 года опросил немецкий институт исследования общественного мнения Kantar. По мнению специалистов, Берлин входит в топ-3 наиболее привлекательных городов Европы для инвестиций в недвижимость. 

Быстрее смотрите, что пока ещё можно купить в Берлине

Квартира в Берлине, Германия
159 000 €
Площадь 75.66 м2, 2 комнаты
L&B Immobiliya
Пентхаус в Берлине, Германия
1 339 000 €
Площадь 138 м2, 4 комнаты
Knight Frank
Апартаменты в Берлине, Германия
426 310 €
Площадь 68 м2, 3 комнаты
HOUSAGE
Апартаменты в Берлине, Германия
650 000 €
Площадь 97 м2, 4 комнаты
HOUSAGE
Апартаменты в Берлине, Германия
1 195 750 €
Площадь 168 м2, 5 комнат
HOUSAGE
Квартира в Берлине, Германия
199 000 €
Площадь 49.31 м2, 2 комнаты
L&B Immobiliya
Квартира в Берлине, Германия
159 450 €
Площадь 45 м2, 1 комната
L&B Immobiliya
Квартира в Берлине, Германия
185 000 €
Площадь 43.89 м2, 2 комнаты
L&B Immobiliya
Апартаменты в Берлине, Германия
950 000 €
Площадь 134 м2
Knight Frank
Квартира в Берлине, Германия
199 000 €
Площадь 34 м2, 1 комната
L&B Immobiliya
Апартаменты в Берлине, Германия
142 000 €
Площадь 35 м2, 1 комната
Urbanus Concept Immobil…
Квартира в Берлине, Германия
115 000 €
Площадь 35 м2, 1 комната
EW Real Estate
Дом в Берлине, Германия
2 490 000 €
Площадь 194 м2, 6 комнат
AV Immobilien Berlin-Re…
Квартира в Берлине, Германия
650 000 €
Площадь 103 м2, 3 комнаты
AV Immobilien Berlin-Re…
Квартира в Берлине, Германия
1 679 000 €
Площадь 153.08 м2, 4 комнаты
EW Real Estate
Квартира в Берлине, Германия
216 860 €
Площадь 35.08 м2, 1 комната
Berkshire Hathaway Home…
Квартира в Берлине, Германия
134 500 €
Площадь 24 м2, 1 комната
Callidus Invest
Студия в Берлине, Германия
1 080 000 €
Площадь 66 м2, студия
JLL Residential Develop
Квартира в Берлине, Германия
1 649 000 €
Площадь 420.42 м2, 15 комнат
Berkshire Hathaway Home…
Квартира в Берлине, Германия
689 500 €
Knight Frank
Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector